+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Объект недвижимого комплекса

Объект недвижимого комплекса

Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства. Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав. Введен новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс далее — ЕНК 2, а также внесен ряд корреспондирующих уточнений в понятие неделимой вещи. Правовая конструкция ЕНК Под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы , либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь3.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Единый недвижимый комплекс

Применение к ЕНК правил неделимой вещи К единым недвижимым комплексам согласно ст. Президиумом Верховного Суда РФ Из ранее сказанного следует, что после г осударственной регист рации права на ЕНК его преобразование раздел на самостоятельные объекты недвижимости невозможен, то есть впоследствии ЕНК не может быть разделен преобразован иным способом на самостоятельные объекты недвижимости Письмо Минэкономразвития России от Подробнее… При решении вопроса об объединении совокупности нескольких объектов в единый недвижимый комплекс собственникам необходимо учитывать, что впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен преобразован иным способом на самостоятельные объекты недвижимости Письмо Росреестра от Данное разъяснение трудно понять иначе, чем запрет собственнику имущества, который зарегистрировал право на ЕНК, разделить его на составные части, имеющие статус самостоятельных объектов недвижимости, либо исключить из него отдельные объекты, а равно включить в него дополнительные составные части.

Сейчас его никак, ни при каких обстоятельствах невозможно поделить см. Определение Верховного Суда РФ от Но иногда это просто необходимо в силу внешних обстоятельств, например, раздел имущества супругов при расторжении брака.

Как осуществить раздел имущества, если всё имущество - это ЕНК? Конечно, судебная практика знает выход Судебная практика При разводе супруги стали делить совместно нажитое имущество, которого оказалось немало. Среди этого имущества оказался и ЕНК.

Принимая во внимание, что комплекс строений и сооружений торгового центра зарегистрирован как целостный имущественный комплекс ЕНК , суд правильно определил, что к нему применяются положения ст. Суд указал, что раздел в натуре в отношении ЕНК невозможен в силу прямого указания в законе на его неделимость.

Возможностью раздела такого имущества является выплата одним из совладельцев денежной компенсации с передачей объекта другому совладельцу либо компенсация доли совладельца путём передачи ему иного имущества.

Функциональная целостность комплекса в данном случае сохраняется. Учитывая, что стоимость имущественного комплекса в целом сопоставима со стоимостью остального имущества, подлежащего разделу, суд выделил указанный неделимый объект недвижимости одному из бывших супругов, а остальное имущество, находящееся в общей собственности на момент принятия решения, - другому Апелляционное определение Верховного суда Республики Крым от Свежим примером из практики "стопора" в разделении ЕНК является дело о попытке раздела линейного объекта ЕНК - ливневой канализации см.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от Отказывая в удовлетворении заявленных требований о разделе, суды исходили из тех обстоятельств, что заявленный к разделу объект в силу ст. Приняв во внимание позицию Минэкономразвития России, изложенную в письме от 19 марта г. При этом судами сделан вывод о том, что спорный объект недвижимости является линейным сооружением.

В обоснование довода о возможности раздела спорного линейного объекта заявителем был представлен технический план сооружения с заключением кадастрового инженера. Суд, следуя норме закона и практического опыта, в иске полностью отказал и делить ЕНК не стал.

Однако вышестоящая инстанция отменила решения нижестоящих судов Решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля г. Как будет решено данное дело при новом рассмотрении, пока не ясно. Обращение взыскания на ЕНК Зачастую взыскатель хотел бы обратить взыскание на ЕНК в рамках исполнительного производства, но бывает, что судебный пристав-исполнитель не может это сделать по объективным причинам, обращая взыскание исключительно на те объекты, которые указаны в исполнительных листах решение от Обратив взыскание на отдельные объекты в составе ЕНК, судебный пристав-исполнитель создает тем самым предпосылки для возникновения спора между разными собственниками отдельных частей единого недвижимого комплекса.

Государственная регистрация прав на ЕНК Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи. Государственный кадастровый учет далее - ГКУ и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются: 1 в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса; 2 в связи с объединением нескольких указанных в ст.

Технический план представляется в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных у силенной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН , и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана 2 соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение ЕНК на земельном участке. Технический план 1 ЕНК содержит также информацию обо всех входящих в состав такого комплекса зданиях и или сооружениях. Контур ЕНК представляет собой совокупность контуров зданий, сооружений, входящих в состав такого единого недвижимого комплекса.

В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в ЕГРН сведения, включая сведения об использованной при подготовке технического плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей. Сведения о ЕНК, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке и его площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации.

Подготовка технического плана 1 на ЕНК состоит из следующих этапов: составление договора подряда на выполнение работ; полевой выезд, результатом которого станут все необходимые для отображения в техническом плане замеры; оцифровка полученных замеров, получение сведений из ЕГРН, которые будут использоваться в качестве исходных данных для подготовки технического плана; подготовка технического плана для представления его в орган регистрации права.

Единый имущественный комплекс. Регистрировать или нет? Каким образом и стоит ли использовать новые изменения в законе.

Единый недвижимый комплекс. За или против? ЕНК относится к неделимой вещи, под которой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав.

При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части. Как осуществляется постановка на учет и регистрация права? Во-первых, ЕНК может быть образован из уже учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости по заявлению собственника таких объектов. Запись о ЕНК вносится в ЕГРН при наличии записей или одновременно с записями о зданиях, сооружениях, помещениях или машино-местах, входящих в его состав, а также земельном участке, если входящие в состав ЕНК объекты расположены на одном участке.

Во — вторых, здания, сооружения ставятся на учет как отдельные объекты недвижимости, а в дальнейшем образуется ЕНК либо сразу осуществляется постановка на государственный учет ЕНК, если согласно проектной документации предусмотрена эксплуатация объектов как ЕНК.

Необходимо понимать правовые последствия объединения зданий и сооружений в ЕНК - так как законом не предусмотрен раздел такого объекта, то есть невозможно будет продать часть ЕНК. А также, отметим, что статья И собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.

Необходимо знать, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений, а реализовать право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного ЕНК.

Плюсы использования ЕНК: 2. Возможность управления одним объектом, а не необходимость управления множеством мелких объектов. Минусы использования ЕНК: 1.

Сложная система управления объектами, входящих в состав комплекса. Например, если нужно продать какой-то один объект, входящий а состав ЕНК, надо будет проводить работы по разделению всего объекта недвижимости с новым кадастровым учётом, регистрацией права собственности и т. В случае возникновения задолженностей, арестов и запрещений возможно потерять весь ЕНК.

В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции

Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов.

Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства. Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав. Введен новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс далее — ЕНК 2, а также внесен ряд корреспондирующих уточнений в понятие неделимой вещи.

Правовая конструкция ЕНК Под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы , либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь3.

При этом ЕНК признается недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о неделимых вещах. Введение в гражданское законодательство такого понятия, как "ЕНК", вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов включая линейные.

До настоящего времени при определении статуса таких объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-кабельных сооружений связи, которые отнесены к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона. В других случаях, ввиду отсутствия специального законодательства, статус вышеуказанных объектов определялся нередко в том числе судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации.

При этом из-за отсутствия специального регулирования в судебной практике складывались различные подходы к определению правового статуса таких объектов. С учетом изложенного выше, правовая конструкция ЕНК, вероятно, может представлять интерес для владельцев сложных промышленных и или комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде единого объекта. Однако эффективность, целесообразность и практическая востребованность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и гармонизации корреспондирующих положений законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.

Так, уже предусмотренная гражданским законодательством концепция признания предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью не нашла широкого применения, в том числе в связи с практическими трудностями регистрации предприятий как единых объектов.

Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие: ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям; в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права; обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено; в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.

Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.

Реализация собственником ЕНК исключительного права на приватизацию или аренду земельного участка под ЕНК Статья 36 Земельного кодекса предусматривает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, на которых такие здания, строения и сооружения расположены.

ЕНК прямо не поименован в названной статье, однако представляется, что и собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.

Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ4, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комплекса. Ранее к неделимым относились вещи, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения.

Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь устанавливались соответствующими нормами Гражданского кодекса в отношении раздела имущества, находящегося в долевой собственности6. С 1 октября года под неделимой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав7.

При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части. Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно9. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16 и статьи Гражданского кодекса. Таким образом, применяя конструкцию ЕНК, хозяйствующий субъект должен учитывать перечисленные выше особенности в части порядка и правил отчуждения ЕНК и порядка обращения взыскания на него, а также правил и порядка распоряжения ЕНК при его нахождении в общей собственности.

Налог на имущество организаций и особенности бухгалтерского учета в отношении ЕНК Отдельного внимания заслуживают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета операций в отношении ЕНК. По общему правилу, объектами налогообложения для российских организаций признаются движимое и недвижимое имущество, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств далее — ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета При этом не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС с 1 января года ЕНК как новый вид недвижимого имущества, безусловно, попадает в категорию имущества для целей обложения налогом на имущество.

При этом, несмотря на то что в состав ЕНК могут входить как недвижимые вещи, так и движимое имущество, ЕНК в силу закона является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Следовательно, в отсутствие специальных правил налогообложения включение в состав ЕНК движимого имущества фактически может привести к увеличению налогового бремени, то есть для целей налогообложения организации будет более выгодно не регистрировать совокупность движимых и недвижимых объектов в качестве ЕНК то есть единой недвижимой вещи , а учитывать объекты движимого имущества которые были приняты на учет в качестве ОС с При этом в настоящее время в силу новизны правовой конструкции ЕНК затруднительно предположить, какой именно подход в отношении порядка расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в ситуации, когда организацией будет принято решение о регистрации совокупности отдельных объектов в качестве ЕНК, но при этом для целей оптимизации налогообложения ряд движимых вещей не будет включен в состав такого ЕНК.

Так, согласно разъяснениям Минфина России организация может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют следующим критериям учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества ОС ; могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества; демонтаж таких объектов не причиняет несоразмерного ущерба назначению недвижимого имущества; функциональное предназначение указанных объектов не является неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.

С учетом изложенного выше, нельзя исключить, что при использовании конструкции ЕНК и невключении в состав ЕНК ряда объектов движимого имущества организации придется доказывать соответствие таких объектов движимого имущества вышеуказанным критериям, а следовательно — обоснованность самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.

С точки зрения бухгалтерского учета, включая вопросы списания стоимости объектов ОС, также сложно предположить, будет ли обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать ЕНК как один инвентарный объект или будет вправе учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного использования таких объектов существенно отличаются.

Также на данном этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к ЕНК правила, используемые для целей бухгалтерского учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей. Таким образом, практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при применении данной конструкции.

Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи

В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции October 22, - am administrator С 1 октября года вступил в силу так называемый третий блок поправок в Гражданский кодекс РФ, а именно Федеральный закон от Теперь в гражданском обороте появится новый объект вещных прав — единый недвижимый комплекс. Проблема заключается в том, что Росреестр достаточно часто отказывал регистрировать имущественные права на такие нестандартные, но довольно распространенные объекты, как линейные.

Такие объекты не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и в большинстве своем имеют в составе не только недвижимое имущество, но и движимое например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др. Судебная практика по этому вопросу также не была единой - арбитражные суды по-разному квалифицировали такие объекты и далеко не всегда относили их к недвижимости. Появление новой статьи в ГК РФ призвано разрешить такую проблему. В единый недвижимый комплекс включаются как недвижимые, так и движимые вещи В Гражданском кодексе РФ единому недвижимому объекту посвящена отдельная ст.

Так, единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Единый недвижимый комплекс является новой юридической конструкцией, которая включает в себя помимо собственно недвижимых вещей также вещи движимые иные вещи. Между тем закон прямо не указывает, какие движимые вещи могут входить в состав единого недвижимого комплекса.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах. Логично предположить, что, например, в состав производственных комплексов могут входить производственное оборудование, котлы, кабели, трубопроводы, то есть вещи сами по себе движимые, но в рассматриваемом случае имеющие физическую связь с объектами недвижимости и совместно предназначенные для производственной деятельности.

Вместе с тем вызывает сомнение возможность включения в состав единого недвижимого комплекса, например, инвентаря или иных вещей, которые хотя и используются в производственной деятельности, но физически не соединены с общей системой и в любой момент могут быть изъяты без ущерба для нее.

В понятие единого имущественного комплекса, в отличие от предприятия, не включаются исключительные права долги и права требования. Главная причина в том, что такие права связаны с субъектом — обладателем прав на предприятие, а не с недвижимым комплексом как объектом гражданских правоотношений. В целом, можно выделить несколько условий для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом.

Во-первых, все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества. Во-вторых, все объекты должны быть либо расположенными на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически.

В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках. В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее — ЕГРП. Таким образом, для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо как их фактическое, так и юридическое объединение.

Фактическое объединение предполагает такую взаимосвязь нескольких движимых и недвижимых вещей, которая позволяет их использовать для достижения определенной цели, что невозможно при использовании их по отдельности. При этом одновременно необходимо и их формальное объединение, то есть регистрация права собственности на них как на единый объект. Земельный участок — не обязательный элемент единого недвижимого комплекса О необходимости выделения единого сложного объекта, объединяющего движимые и недвижимые вещи, говорилось давно.

В частности, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации предусматривала необходимость включения в ГК РФ в качестве нового объекта гражданских прав технологического имущественного комплекса, который также должен был заменить собой предприятие как имущественный комплекс.

В Концепции технологический имущественный комплекс предполагался как сложная или составная вещь п. В качестве необходимых признаков такого объекта назывались: 1 объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества с единым хозяйственным назначением; 2 наличие в его составе земельного участка прав на земельный участок , на котором расположены объекты объект недвижимости, входящие в имущественный комплекс.

Также изначально не предполагалось посвящать ему отдельную статью, а поместить положения о едином имущественном комплексе в п. Однако, несмотря на то, что определение этого понятия, содержащееся в ст. В тексте законопроекта единый имущественный комплекс понимался как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов.

В финальной же версии аналогичные объекты были заменены на иные вещи. Последняя формулировка видится более удачной, поскольку непонятно, что в законопроекте понималось под объектами, аналогичными зданиям и сооружениям, в частности, можно ли к ним отнести движимые вещи. Кроме того, законопроект прямо не требовал государственной регистрации права собственности на единый имущественный комплекс как на одну недвижимую вещь. Вместе с тем предполагалось отражение в ЕГРП такого объединения нескольких вещей в одну недвижимую вещь, что фактически означало то же самое.

Также необходимо отметить, что, несмотря на введение понятия единого недвижимого комплекса, предприятие как имущественный комплекс ст. Таким образом, не произошло замены одного объекта другим, как это предполагалось сделать согласно Концепции. При этом налицо очевидное сходство указанных конструкций и в настоящий момент неясно, каким образом будут соотноситься эти объекты недвижимости.

Непоследовательность законодателя также прослеживается и в вопросе о ролиземельного участка в образовании единого комплекса. Так, Концепция в качестве обязательного элемента такого объекта называла земельный участок. Однако из ст. Следовательно, мы можем наблюдать отступление от постепенного внедрения в законодательство принципа единой вещи, согласно которому земельный участок является базовым элементом, а все, что на нем расположено, — его принадлежности или улучшения.

Конструкция единого недвижимого комплекса упростит оборот сложных объектов Изменения в Гражданском кодексе РФ в части введения в гражданский оборот единого недвижимого комплекса направлены на решение нескольких проблем. Во-первых, решена проблема режима так называемых линейных объектов железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы. Ранее их отнесение к недвижимым вещам вызывало определенные затруднения, поскольку они включают в себя множество вещей, как недвижимых, так и движимых, например, линии передач, оборудование, различные системы.

Ситуация осложнялась еще тем, что законодательством не установлен четкий перечень линейных объектов. Лишь некоторые отраслевые акты содержат в себе указание на отдельные виды линейных объектов, а также устанавливают некоторые критерии для их определения. В частности, согласно Федеральному закону от Федеральный закон от При этом они должны быть соединены физическими цепями кабелями , имеющими одновременно следующие признаки: — наличие функциональной и технологической взаимосвязанности; — предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи; — наличие протяженности длины.

Градостроительный кодекс РФ понимает под такими объектами линии электропередачи в том числе линейно-кабельные сооружения , линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. На практике при обращении в уполномоченный орган за регистрацией права собственности на вновь возведенный линейный объект заявители зачастую получали отказ и были вынуждены обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании такого отказа незаконным. Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на антенные сооружения площадок ПКУ.

Росреестр отказал в государственной регистрации права собственности на эти сооружения, сославшись на то, что представленный кадастровый паспорт не позволяет определить указанные в нем антенные сооружения площадок ПКУ как единую совокупность недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных физическими цепями кабелями.

Общество оспорило отказ Росреестра в суде. Арбитражный суд удовлетворил требование заявителя, указав, что спорное сооружение и все его составные части задействованы в едином технологическом процессе, функционально и технологически взаимосвязаны. Кроме того, суд указал, что использование составных частей сооружения по отдельности с сохранением общей выполняемой функции невозможно постановление ФАС Московского округа от В другом деле арбитражный суд признал незаконным отказ в государственной регистрации прав на кабельную линию.

Суд пришел к выводу, что данное сооружение является сложной вещью, прочно связано с землей, ввиду чего отсутствует возможность его перемещения без несоразмерного причинения ущерба его назначению постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от Во-вторых, рассматриваемые изменения однозначно упростят оборот объектов энергетики, коммунальных объектов, объектов транспорта, связи и иных инфраструктурных объектов.

В настоящее время права на такие объекты оформляются посредством государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в их состав. Такой подход в большинстве своем поддерживают и суды. В-третьих, возможность признания нескольких движимых и недвижимых вещей единой сложной вещью имеет большое значение при приобретении прав на землю в соответствии со ст. Ранее собственники таких объектов должны были в судебном порядке доказывать, что совокупность разнородных элементов, в том числе движимых, объединенных общим функциональным назначением, представляет собой единый комплекс, для эксплуатации которого необходим весь земельный участок, а не только его часть, занятая недвижимостью.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия со стороны управления Росимущества. Дело в том, что управление не приняло в установленный ст. Росимущество считало, что общество не представило документов, обосновывающих необходимость предоставления для эксплуатации объектов недвижимости общей площадью 44 кв. Суд встал на сторону заявителя и удовлетворил требования общества, аргументировав тем, что помимо зданий и сооружений на указанном земельном участке были расположены линии электропередач, линии связи, трубопроводы, автодороги, проезды, площадки и тротуары, территория завода по периметру ограждена забором.

Суд пришел к выводу, что названное имущество представляет собой единый имущественный комплекс, необходимый для функционирования завода постановление ФАС Северо-Западного округа от В другом случае обществу было отказано в предоставлении в собственность земельного участка под комплексом зданий и сооружений рынка административно-торговый центр, контейнеры, кафе, лотки для торговли, туалет, ограждение рынка и автомобильная стоянка с асфальтовым покрытием.

Управление Росимущества ссылалось на отсутствие у общества единого свидетелства о государственной регистрации права собственности на указанное имущество как единый имущественный комплекс. В одном из дел Президиум ВАС РФ также указал, что сооружение может представлять собой единый объект, состоящий из разнородных элементов объектов недвижимости и иных , объединенных общим функциональным назначением.

При этом регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости не влияет на его использование в качестве единого объекта и не препятствует приватизации земельного участка под всей территорией.

В этом деле Президиум ВАС РФ указал, что к подобным сооружениям относятся стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе объекты недвижимости и иные элементы постановление от Общество предъявило иск о признании права собственности на строения, входящие в единый комплекс, как на самостоятельные объекты недвижимости, сославшись на то, что оно своими силами произвело их строительство.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, в том числе по причине того, что возведенные истцом постройки и сооружения имеют хозяйственный вспомогательный характер, предназначались для качественного улучшения функциональных характеристик основного объекта с точки зрения его благоустройства и эффективности использования. Это указывает на неразрывный характер эксплуатации названных объектов как единого комплекса решение Арбитражного суда Республики Карелия от При анализе положений ст.

Например, не совсем ясно, какой документ будет отражать все материальные и технические характеристики единого недвижимого комплекса. Можно ли считать таковым технический паспорт? В настоящее время законодательством предусмотрена подготовка технических паспортов линейно-кабельных сооружений связи. В этих документах отражается информация о расположении линейно-кабельного сооружения, его общие характеристики протяженность или площадь, количество необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов, количество кабельных переходов через водные преграды, протяженность кабельной канализации в километрах, количество кабельных смотровых устройств телефонных колодцев.

Эти требования содержатся в постановлении Правительства РФ от Также не вполне понятно, каков будет механизм признания группы вещей единым недвижимым комплексом. Для целей упрощения оборота правовой режим единого недвижимого комплекса должен быть предельно гибким и позволять его собственнику как устанавливать, так и изменять его по собственной инициативе. Иными словами, собственник имущества может не только объединить объекты в единый недвижимый комплекс, но и в последующем прекратить его режим, разделить на составляющие и зарегистрировать право собственности на отдельные элементы, входящие в его состав.

Пока нет ясности и относительно того, как будет поименован в свидетельстве о регистрации права единый недвижимый комплекс. Возможно, такое свидетельство будет содержать перечень объектов, входящих в состав комплекса, аналогично тому, как свидетельство о праве собственности на помещение содержит на обороте перечень комнат, входящих в состав этого помещения. В любом случае успех рассматриваемых нововведений зависит прежде всего от того, насколько быстро и качественно в действующее законодательство будут внесены изменения, связанные с появлением такого нового объекта прав, как единый недвижимый комплекс.

При этом наличие в законодательстве такого объекта вещных прав, как предприятие, ситуацию не упрощало. Как показывает практика, данная конструкция фактически не используется. Тем не менее, несмотря на это, судебная практика исходила из того, что при определенных обстоятельствах несколько взаимосвязанных вещей могут образовывать единый имущественный комплекс.

В судебных актах также встречаются попытки определить условия для признания совокупности вещей единым имущественным комплексом. В числе таких условий назывались: — наличие единого хозяйственного назначения постановление ФАС Волго-Вятского округа от В отдельных случаях суды также указывали, что имущественный комплекс должен иметь один технический паспорт, один инвентарный и кадастровый номер, одну дату постройки и ввода в эксплуатацию объекта постановление Второго арбитражного апелляционного суда от Также в судебной практике встречается мнение о необходимости государственной регистрации имущественного комплекса в качестве единого, неделимого объекта недвижимого имущества постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от Как видно, во главу угла ставится именно единое назначение вещей, возможность их использования для достижения общей цели.

Единый недвижимый комплекс. За или против?

Единый имущественный комплекс. Регистрировать или нет? Каким образом и стоит ли использовать новые изменения в законе. ЕНК и налоги. Что в Гражданском кодексе РФ. Единый недвижимый комплекс — это новое понятие, введённое ст. Под ним понимается совокупность объединённых единым назначением вещей, либо неразрывно связанных друг с другом, либо находящихся на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов как на одну недвижимую вещь.

Закон содержит примерное перечисление вещей, которые могут быть неразрыно связаны друг с другом. К ним относятся: здания, сооружения, линейные объекты железные дороги, линии электропередач, трубопроводы. Как видно из нормы закона, предусмотрено два случая для создания ЕНК: объединение собственником нескольких объектов одним целевым назначением и объединение в единый комплекс нескольких зданий, расположенных на одном земельном участке.

Согласно абзацу второму статьи ГК РФ на единый недвижимый комплекс ЕНК распространяются правила о неделимых вещах, предусмотренные статьёй Гражданского кодекса Российской Федерации. Так удобно регистрировать сложные комплексные объекты, которые впоследствии не планируется разбивать на составные части. Если в будущем разделение объекта всё-таки возможно, например, если речь идёт об административном здании, которое будет продаваться частями либо будут продаваться отдельные помещения внутри него, стоит заранее задуматься о распределении площадей и кадастровом учёте частей этого здания.

В противном случае на такой объект возникает только право общей долевой собственности. Любая общая долевая собственность — это потенциальный конфликт в будущем Регистрация и кадастровый учет.

Регистрируются права на единый недвижимый комплекс на основании Письмо Росреестра от Кроме того, рекомендуется отразить иные сведения. Например, данные о технологической связи, если совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением, неразрывно связана технологически. В отношении комплекса не проводится кадастровый учет, если он не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства.

Однако для госрегистрации права на комплекс сведения о входящих в него объектах должны содержаться в кадастре. Закон о регистрации не содержат норм о том, что для объединения объектов недвижимости в единый комплекс необходимо согласие третьих лиц. Однако в каждом конкретном случае вопрос о необходимости его получения должен решаться индивидуально. Например, включаемый в комплекс объект недвижимости может быть предметом ипотеки или аренды.

Таким образом, нужно заменить предмет ипотеки аренды , т. На практике же зарегистрировать такое право на ЕНК пока невозможно. Так как БТИ не умеет сделать такой техпаспорт, а упрощенной регистрации права не предусмотрено. И непонятно, что делать с земельным участком. Поскольку иное не установлено ГК, Федеральным законом от ГК, Закон о регистрации не содержат норм, препятствующих правообладателю объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объединить данные объекты в единый недвижимый комплекс.

При этом необходимо учитывать, что в статье Поскольку иное не установлено ГК, Законом о регистрации, иным правовым актом, заявитель должен определить состав единого недвижимого комплекса объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс , указав на это в заявлении о государственной регистрации прав. Согласно статье 22 Федерального закона от В соответствии со статьей 1 Закона о кадастре: государственным кадастровым учетом недвижимого имущества далее - кадастровый учет признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи… кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства; положения Закона о кадастре не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

Таким образом, если единый недвижимый комплекс не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства, в отношении него кадастровый учет осуществлен быть не может. Однако, принимая во внимание пункт 1. Как следует из статьи Таким образом, при объединении в единый недвижимый комплекс зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически, расположение их на одном земельном участке не обязательно.

Соответственно, не обязательно и включение в ЕНК и самого участка. Также Статья Вместе с тем в каждом конкретном случае вопрос о необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально, учитывая правовой статус объекта недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого комплекса.

Так, например, включаемый в состав единого недвижимого комплекса объект недвижимости может быть предметом ипотеки или аренды. При этом, поскольку к единым недвижимым комплексам согласно статье В частности, и как отразить те самые неразрывные технологические или физические связи. Ну и остается решение собственника, а не захочет ли он в будущем разделить, раздробить свой ЕНК. Сейчас это происходит все чаще, и объединение ЕНК может стать проблемой в будущем. Так как в очередной раз госорганы не будут знать, как это сделать.

Теперь о налогах. В частности, для жилой недвижимости. Например, по налгу на имущество по жилому дому вы будете иметь необлагаемые 50 кв. То же и по налогу с продажи. Если вы объедините в ЕНК несколько построек, и будете владеть этим имуществом менее 5 лет, после чего захотите продать — у вас будет один стандартный налоговый вычет с продажи. Если оставите несколько отдельных объектов кадастрового учета — несколько.

Здесь комментарии, думаю, излишни Составила: Андреева Е. В этом разделе мы публикуем все новости и полезности и храним архивы новостей и статей с года Компания.

Единый недвижимый комплекс. За или против?

Применение к ЕНК правил неделимой вещи К единым недвижимым комплексам согласно ст. Президиумом Верховного Суда РФ Из ранее сказанного следует, что после г осударственной регист рации права на ЕНК его преобразование раздел на самостоятельные объекты недвижимости невозможен, то есть впоследствии ЕНК не может быть разделен преобразован иным способом на самостоятельные объекты недвижимости Письмо Минэкономразвития России от

В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции October 22, - am administrator С 1 октября года вступил в силу так называемый третий блок поправок в Гражданский кодекс РФ, а именно Федеральный закон от Теперь в гражданском обороте появится новый объект вещных прав — единый недвижимый комплекс.

.

В настоящей статье рассматривается новый вид неделимых объектов недвижимого имущества единый недвижимый комплекс. Выделены особенности правоприменительной практики ст. Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе проблемы кадастрового учета и государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс. Анализируются перспективы применения данной правовой конструкции.

Ваш IP-адрес заблокирован.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Евсей

    Алло, Фима, это ты?

  2. rowhispassnach

    А якщо не резидент україни але громалянин, зоче приїхати своїм авто, то також мусе розмитнювати чи все ьещ змін і можна вїхати на рік? , питаю про приватне авто

  3. Кира

    Майдаунские скакуны отскакали на майдане эту власть чтоб ездить на халявных евроавтомобилях, но теперь эта власть их нагнула и трахает! Это карма)))

  4. Борислав

    Спасибо за информацию, очень рекомендую вам купить петличку, звук не очень качественный

© 2018-2021 premie-ra.ru